涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。　　　　　　

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。　　　　　　

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　　　　　

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

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乙：相声的名字是？

甲：有尊严的生活。

乙：好啊。

甲：有尊严的生活包括：

乙：首先是有房住，

甲：有啊，你知道胶囊吗？

乙：知道啊，感冒胶囊，这么大（用手比划）。

甲：我就住里面。

乙：你有特异功能啊？

甲：就这每月还200多元呢？

乙：你这么进去呢？

甲：在保持尊严的前提下，我钻进去。

乙：够尊严的，我知道你为什么长这么“精悍”了。那什么叫“没尊严”的生活呢？

甲：没尊严的生活就是还不如我的生活。

乙：还有不如你的生活吗？

甲：我起码还活着。

乙：死了就有尊严了。

甲：别提死，我可不敢死；

乙：死了不就不用这么憋屈了吧？

甲：死了起码你的烧吧？

乙：最后一次消费不能省啊？

甲：我那天砍了半天价，还是2000多，降不下来。

乙：那就直接撒海里吧，撒海免费。

甲：骨灰撒海免费，你总的先把我化成灰吧。

乙：有没有便宜的火葬场啊？

甲：我跑遍全市，没有一个地方便宜。人家说：这还是“经济适用烧”，不是“商品烧”，“商品烧”一直在涨，同比增长127%，要烧赶快，明年没有一万，没人烧你。你要像享受这个价，还得抽签决定。

乙：到郊区去烧啊，

甲：你以为是“三环内”呢？三环内现在只烧“亿万富翁”了。

乙：能不能降点价啊？

甲：市场经济，就是这样。

乙：市场经济也有降价啊？

甲：中国人多地少，这是“刚性需求”，“烧价”只会越来越高。

乙：国家没有调节吗？

甲：国务院出台了“十一条”，可“烧价”越来越高。任大嘴说了：未来20年，“烧价”只涨不跌。

乙：他爹死了也不降吗？

甲：他爹死了也不降，他们只烧富人，不烧穷人，穷人死不起，可以不死嘛。

乙：那去二、三线城市去烧吧。

甲：二、三线也涨起来了。

乙：那国家统计局呢？

甲：统计局说现在有通货预期，没有通货膨胀。

乙：统计局的爹死了，就不是“预期”了。

甲：统计局说降价要听证，这叫和国际接轨。

乙：你到法院告他们去啊？

甲：法院说他们指管“活人”的事。

乙：去上访。

甲：上访就是神经病，不是神经病就不让上访。

乙：那你就死在大街上。

甲：不行，城管说，影响城市文明。

乙：你跟经济学家反映反映。

甲：经济学家说了：市场经济就是这样，死不起别死啊。

乙：那个经济学家这样说的？

甲：著名经济学家说的，人家国务院都听他的，“吴市场”凯恩斯理论的研究专家。

乙：你找媒体反映反映。

甲：媒体说发稿得给广告费，一版100万。

乙：找找政府。

甲：政府说了，殡葬行业是支柱产业，现在正研究“保障性烧法”，不过得是低收入群体，我不算。

乙：你还不算“低收入”啊？

甲：“低收入”每天不能超过两块钱。

乙：你呢？

甲：我，每天两块五。

乙：那怎么办啊？

甲：我经过反复考虑决定：我去当矿工，死在井下，家属还能得点钱。

乙：你敢保证你下井就死了。

甲：我找那些管理松懈的，没心肝的矿井干上一段，应该死的成。

乙：现在救援力量也不小啊。

甲：我藏起来，救援队找不到我。

乙：谢谢你。

甲：为什么谢我？

乙：我终于找到了一条“有尊严的死法”，为此我好几天没睡觉了。我赶紧走。

甲: 干嘛去？

乙：挖煤去，一会相声播出了，矿工就人满为患了，比考公务员的还多呢。

甲：你一会再去，我先去，这是我的专利。

乙：这也竞争啊。

甲：当然，市场经济嘛。

（尽管没人笑，演员依然要鞠躬谢幕。）

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我觉得很奇怪，是有人在引导舆论偷换概念转移话题呢，还是大家都怎么了？房价是高是低和整个80后买不买的起有什么关系呢？难不成房价是被80后喊高的！

既然房价的高低从市场供求关系的概念中扯皮扯不清楚，那就换个角度来讨论啊，除了市场不是有成本核算吗？住建部既然对房地产市场没有半点的影响力量，那对房地产的财务成本核算和各级政府的财务应该是有办法管的到吧。既然市场的供求关系中扯皮不清楚，那大家做下来好好的算算账不就都明白了。

连放在那里的东西是牛是马都不知道，就一个劲的争论它跑的有多快，这有什么意义?

为什么不认认真真、公开公正的审计一下房地产商们和各级地方政府在买地卖地到商品房开卖封顶（一般没封顶就开始卖了）这一系列过程中的账呢？算算到底这过程中几亿几亿的买地款哪里来哪里去的，算算开发商一平米万元的房价是怎么算出来的，算算真正开发商品房的成本是多少，利润又是多少。算一下不就一目了然了，扯那么多的废话干什么呢？！

如果算出来的房价一平米确实要万把块人民币，那大家就都没话说了。人家确实值这么多钱，怪只怪你工资拿的少了。如果算出来一平米成本三四千的房子卖到万把块，那这样的价格究竟合理不合理、应该不应该、厚道不厚道，可以先搬上台面来研究研究，然后再慢慢来讨论房价高低与80后该不该买房子也不迟啊。

敢查么？！

早上买早餐的时候老板告诉我，明天这豆浆就不卖1块，要卖1块5了。年前的时候1块5的拌面已经就卖2块了，快餐一盒已经要13块了。。。可是官方的数据统计说通货正常。以这样的团队去审计，估计也得不出什么有说服力和公信力的结论了。还是折腾吧，这样也热闹点，折腾到2012大家就都安静了。

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知道有老茅这个人是开始他的买不起房子是因为中国人太有钱的高论，也许是人老了，所以说出来的话总是让人觉得很可笑，不可思议。对老茅这个人网络上有争议，有的人骂的他一文不值，有的人说他关心老百姓，会说一些现实的事，我是觉得他太老了，老的逻辑判断都出了些问题了。

有空置房是因为有炒房团，有炒房团是因为有中国的房地产市场，也就是说中国房地产历史有多久，空置房的历史就有多久，而这么长的时间里，只见房价飞涨，空置房越来越多，房租也是水涨船高。如果说因为空置房多了就会使房租根据市场规律下降下来，这是天方夜谭。原因有二，一是市场规律对于中国的房地产是无效的，这点肯定没人否定。二是正因为买不起房子的人越来越多，房租将会越来越高，不管是租还是买，你的目的是有个地方安身、有个地方落脚、有个地方住，这是唯一的也是最根本的目的，没有其他可替代的，要么找个地方住，要么流落街头，睡高架桥底下。所以为了不至于流落街头，要么买个房子，要么租个房子，既然你买不起那就租吧。现在好了，大家都买不起，大家都去租，今年涨50，明年涨100的，你不租是吧，很多人抢着租呢。这价格不涨就奇怪了。

另外，空置房并不像老茅想象的那样因为多了就会拿出来出租，为什么？因为这些空置房就是钱，是谁的钱？银行的钱！既然是银行的钱，放那里为什么要急着动呢？我们做个极端的假设，一套房子100万，首付40%，40万，我是大款，找银行贷个100万我就可以买到2.5套房子，而且可能因为我关系牛，买的房子位置好风水佳，一般人都买不到的，绝对有市场优势的那种。现在我这贷来的100万变成2.5套的空置房放那里了，房价飞涨，等明年开春原来一套100万的房子就可能卖到150万了，只要随便一套卖出去，我不仅把银行的100万贷款转嫁出去了，我还净赚1.5套房子，这么好赚的钱为什么要拿出去出租，如果你是炒房的、纯粹投资房地产的，你在乎一个月那一点的租金？如果那些投机者都和我们的学者专家一样头脑简单，那中国的房地产市场也不至于盖得越多，买不起的越多了。

房租和房价绝对是个整体，这个房地产市场状况决定了房租和房价的趋势，不可能出现房价涨房租跌的情况，尤其在我们伟大和谐的天朝。

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为什么我们会内需不足?为什么我们没有强大的中产阶级拉动内需？我们的财富到那儿去了？ 看完了如下的两个实例，你就会明白为什么了。
看看拉美与美国的差距，就会明白我们今天内需不足的状况是怎么形成的，拉美的贫穷在于它没有形成良好的财富再生体制，套一句比较主流的话，它缺乏一种财富积累上的可持续发展能力。

举一个简单的例子来说明这样的差别。

第一种情况：

假设在一个地方发现了金矿，来了一个人投资建了一个矿场，雇一百个工人为他淘金，每年获利1000万，矿主把其中的50%做为工人工资发下去，每个工人每年收入5万，他们拿一万来租房子，剩下的四万可以结婚，生孩子，成家立业，矿主手里还有五百万，可以做投资。因为工人手里有钱，要安家落户，所以，房子出现需求。于是矿主用手里的钱盖房子，租给工人，或者卖给工人。工人要吃要喝，所以，开饭店，把工人手里的钱再赚回来。开饭馆又要雇别的工人，于是工人的妻子有了就业机会，也有了收入。一个家庭的消费需求就更大了。这样，几年之后，在这个地方出现了100个家庭。孩子要读书，有了教育的需求，于是有人来办学校，工人要约会，要消费，要做别的东西，于是有了电影院，有了商店，这样，50年过去以后，当这个地方的矿快被挖光了的时候，这里已经成了一个10万人左右的繁荣城市。

而第二种情况是这样的：

假设同样发现了金矿，同样有人来投资开采，同样雇100工人，同样每年获利1000万，但是矿主把其中10%作为工资发下去，每个工人一年1万。这些钱只够他们勉强填饱肚子，没有钱租房子，没有钱讨老婆，只能住窝棚。矿主一年赚了900万，但是看一看满眼都是穷人，在本地再投资什么都不会有需求。于是，他把钱转到国外，因为在本地根本就不安全，他盖几个豪华别墅，雇几个工人当保镖，工人没有前途，除了拼命工作糊口，根本没有别的需求。唯一可能有戏的就是想办法骗一个老婆来，生一个漂亮女儿，或许还可以嫁给矿主做老婆。50年下去以后，这个地方除了豪华别墅，依然没有别的产业。等到矿挖完了，矿主带着巨款走了，工人要么流亡，要么男的为盗，女的为娼。

这两个很简单的例子，其实就是拉美和美国不同的发展轨迹。也许今天美国人应该说，感谢华盛顿，他为美国缔造了最现代最科学的政治体制，感谢亨利.福特，他一手缔造了美国的中产阶级。而拉美国家就没有那么幸运了，他们的大独裁者创造了掠夺性的经济体制，以一种豪强的姿态疯狂瓜分着社会财富，而使整个经济虚脱，再也无力发展。

这里我们有必要再提一下亨利.福特。古今中外所有的商业人物中，亨利.福特对社会经济的影响无人能出其右。正是他用他的T型车一手缔造了最初的中产阶级，并将美国社会第一个引入了现代社会（欧洲在这一点上，比美国晚了几十年）。亨利.福特说我要让我的工人能买得起我的T型车，于是他给工人发高工资，他还创造了流水线的生产方式，使汽车大幅降低，于是，福特公司一跃成为最大的汽车公司，于是有了钱的工人可以买汽车，可以买房子，可以做其它的消费，于是中产阶级诞生了。于是在完成西部扩张，在领土上已经没有回旋余地的美国发现了另外一个金矿，迅速成长的中产阶级带动了巨大的需求，支撑起庞大的国内市场，继续拉动经济高速增长。

美国从来都是一个依靠国内需求实现经济增长的国家，而中国空有12亿人口，却居然内需不足？不得不靠外贸来拉动经济增长？你说这不是咄咄怪事？你以为你是弹丸之国的日本哪？靠外向型经济就能膘满肠肥？12亿人口，谁能养活中国？除了你自己。也难怪现在全世界都在指着你，说你对人家倾销。

说到这儿，该说到我们中国的问题了，为什么我们会内需不足，为什么我们会没有强大的中产阶级拉动内需？我们的财富到那儿去了？我们到底还有多大的持续增长能力？

我们改革的一个现实。中国的未来在哪里？我们要走向美国，还是变成下一个拉美？
中国用一种渐进的方式完成了自己的资本原始积累。这里边姑且不说什么权钱交易，制度漏洞，不劳而获。没有一个国家的资本原始积累是干净的。但关键就在于，在积累完成以后，我们该怎么做，是继续任贫富分化发展呢？还是创造我们自己的现代社会，创造纺锤形的社会结构。

我们在做什么？房改、医改、企改、教改、股改，我们的改革正在走向哪里？为什么以疯狂搜刮普通大众并不多的社会财富来继续换取虚高的发展？比较中国和新加坡的十大差距，具体的不说，因为小国毕竟比中国这样一个泱泱大国要好管理得多。但是，让我深思良久的还是新加坡的体制中所投出来的平等思想，那种对普罗大众的关怀。而我们，能看到了哪些实质性的东西？

中国从来就没有平等。过去没有，现在没有，将来有没有也很难说。我们只有所谓精英和庶民。 当所有的接受过良好教育的青年花一辈子的时间才能买一个安身之所的时候，当一个家庭的一个孩子上学就要掏空家里的一切积蓄的时候，当你在股市上投了钱就相当于捐款，被那些国企老板用什么MBO名正言顺的中饱私囊的时候，当一个农民辛苦一年的收入还不如一个大款吃一顿饭的开销的时候，你指望大家不去省吃俭用，疯狂存钱？你指望银行里里几万亿的存款能够转化为巨大的需求？你指望消费品市场能够持续火热？你指望有点闲钱的人能够去做更有用的投资而不是作为热钱去炒房？你指望本来就不多的社会财富能够更快更合理流动？

我们很穷，因为我们钱本来就不多，却被装在了很少的人的腰包里，我们本来就不富裕，却在银行压一块，在房子上压一块，在股市里套一块，我钱看起来不少，但是就是转不动，都是死钱。于是，少数富人手里的钱只能去买LV、卡地亚、施华洛世奇，因为除了这个，他们也没什么可买的了。有些人还跳出来粉饰太平，说什么奢侈中国。哪个大国的经济是靠几个奢侈品的品牌带动起来的？再说奢侈品跟你有啥关系啊？你瞎激动什么啊？你要是中国也有几个顶极奢侈品的品牌的话，跟着起起哄也还可以。那不过是让法国、意大利多赚点钱而已。这就是我们的中国。

我们的农民还没有富裕起来，就已经为孩子的教育问题吐干净了血，我们的中产阶级还没有诞生就已经让股改制造的巨量“大小非”横遭劫掠，如今我们到哪儿找内需？我们除了出口，让全世界来养活我们以外，有什么办法？所以，全世界都说你倾销。是啊，12亿人，谁养活得了你啊？

为什么会这样，为什么我们的改革走入了这样的一种境地？教育收费，房价高企，股票圈钱，上帝啊，这是啥决策啊。世界上哪个已经富得流油的国家在当初是这么迫不及待地从自己的人民手里捞钱？

我们的精英阶层都到哪儿去了？为什么这种用脚趾头都能想明白的问题，他们就想不明白？ 郎顾之争已经让所有的人都对内地的经济学家失望了。为什么整个内地的经济学家会败在一个叫郎咸平的香港人手里？只有一个问题——良知，不是大陆经济学家太笨了，而是他们已经被收买，良知泯灭，除了为主子叫几声以外，已经没有什么别的作用了。于是我们的*、资本、还有知识界人士就结成了联盟，制定着进一步瓜分财富的计划。于是我们的普罗大众就失去了话语权，就算惨叫几声，也不会被人听见。

变强大，只有变得强大，你才能保护你自己，保护你想保护的人，你才能让自己的声音被更多的人所听到。

既然自己是明白人，那为什么不让更多的人知道？我们不要变成下一个拉美，同意的就顶一下，转贴，让更多的人觉悟吧！
回贴的朋友们，谢谢！！

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只要你百度或者google一下“丈母娘需求”这几个神奇的字组合，就能得到类似上面的这样的一段话，至于我这段话语出何处我觉得交代了也意义不大。

还记得于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行的，由《中国企业家》杂志社主办的“2007(第六届)中国企业领袖年会”，万通集团董事局主席冯仑说的“未婚女青年推动房价上涨”吗？没想到才过了两年，这未婚女青年不仅已婚而且还当上了丈母娘了！我突然切切实实的感觉到我们的国家已经走过了那漫长的社会主义初级阶段了，现在应该正处于迈向中级阶段的过渡阶段中吧，这个阶段可以归纳为社会主义折腾阶段！为什么这么说？！你看看那些官员、专家们荒唐的言论还不够折腾吗？

不过，让我们心平气和的来看看，顾云昌副会长兼秘书长的言论其实还是有其合理的符合市场规律的地方的，价格由需求决定，中国人口那么多，当然女人也多，除了出家或者进修道院或者不孕或者只生一个男的，女人最后基本上都要成为丈母娘，丈母娘那么多，这个需求当然大了，需求大了价格当然上涨，经济学最最基本的理论得到最最最真实的体现，会错到哪里去呢？

可是丈母娘招谁惹谁了？！

其实我们伟大的副会长兼秘书长顾云昌同志还是偷懒了点，这个理论完全可以再继续深入，比如：为什么会有丈母娘需求呢？因为人们要结婚，为什么人们要结婚呢？因为人们有社会需求、生理需求，为什么人们有这些需求呢？因为人们怕寂寞，为什么人们怕寂寞呢？因为人们爱折腾，为什么人们爱折腾呢？因为。。。只要这样坚持不泻的推理下去，我们可敬可爱的副会长兼秘书长顾云昌同志一定能找到最最最最基本的原因，可惜他没坚持就把理论泻出来了。

当许多人要求公布房地产具体的成本核算时，有中国特色的有关部门总是有这样或那样的困难，也不知道房地产公司做的是一本搞不清楚的混账还是有什么不可示人的秘密，多少年了，只见有人呼求，从不见有部门回应，然后就会有人抛出奇怪荒唐的言论，来转移这种呼声的注意力，等大家都在探讨那些专家、官人抛出的天外飞仙般的言论时，矛盾自然而然的被转移了。做的就像娱乐界的炒做一般。

关于王炼利 1952年12月出生 ， 女， 学者 。上海人，祖籍浙江宁波。课堂学历初中二年级（67届初中）。77年高考高分通过录取分数线。 85年中国船舶工业系统第一个高等教育自学考试通过者（不享用任何公共资源的自学考）。34年工龄，干过企业各个层面工作，擅长做踏踏实实的事情。

全文如下：

政府制造的大动迁是影响房价最主要原因，投机为其次。

此为旧文，登在2006年9月4日、9月11日的《经济观察报》上。那时中纪委进驻马勒别墅已经一个月，离陈良宇“事发”只有20天。《经济观察报》总编告诉我，如果没有“中纪委进驻”的风声，不可能登载此文。因为此前有关方面曾经教训过经济观察报：“上海的事情不要你们管！”

前些日子闹嚷嚷的又在叫“救房市”了！可惜这里不是美国。美国搞得再糟，好歹“市场”了百多年，人家“救市”，说得过去，而我们的所谓“房地产市场”，能算市场吗？

登载旧文，就为了让大家评论：中国的房地产行业“市场”了吗？

如果不是市场，那“救市”又从何谈起！

影响房价的真正原因

——对房地产问题从理论到实际的一次梳理

王炼利

一段时间以来，我们可以从学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”：既然需求定律说价格越低需求量越大，现在需求量这么大，说明房地产价格并不高，面对如此的需求，房子应该还要涨，才符合需求定律。

现在我们来分析这段话的逻辑错误在哪里。

一、从逻辑判断角度分析其错误

如果用需求定律建立判断式，允许存在两种逻辑结构：1.肯定式：如果价格低，那么需求量大；现在价格低，所以需求量大。2.否定式：如果价格低，那么需求量大；现在需求量不大；所以，价格不低。

在以上两种逻辑结构中，“价格低”是理由，“需求量大”是推断，“价格低”是 “需求量大”的充分条件，“需求量大”是 “价格低”的必要条件，只有充分条件才可以作推断，必要条件不能作推断。

现在，中国学者官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的：如果价格低，那么需求量大；现在需求量大，所以价格低。这里的逻辑错误是：必要条件是不能作推断的，“需求量大”是必要条件，不能作 “价格低”的推断。因此，逻辑判断不能成立。

二、从逻辑推理角度分析其错误

根据需求定律建立推理式，这个推理式中是不存在充分必要条件关系的，即不存在“如果有大学，必定有大学生，如果没有大学，必定没有大学生，大学存在是大学生存在的充分而且必要的条件”这样一种条件关系，但学者官员口中笔下的“需求定律”就存在了这种关系，他们说，如果价格低，需求量一定大；如果价格不低，需求量一定不大，然而因为价格低决不是需求量大的充分必要条件、造成需求量大的理由多了，所以，这个逻辑推理也不能成立。

但我们的学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件，还因此导出了房价还能继续涨的理由，这就要误国祸民了！

经济学的入门ABC：需求量不是成交量

首先把“需求”当作一个定律来定义来阐述的，是生于1842年的英国剑桥大学经济学教授马歇尔。在他的代表作《经济学原理》中，马歇尔提出了著名的“需求定律”。

“……因此，就可得出一个普遍的需求律：要出售的数量越大，为了找到购买者，这个数量的售价就必然越小；或者，换句话说，需要的数量随着价格的下跌而增大，并随着价格的上涨而减少。”

以上黑体字，就是原汁原味的马歇尔需求定律。这个定律往往被误读，误把马歇尔说的“需要的数量”（即通常所说需求量）当成现实世界中真实发生的交易量了！马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么？他是指有一个确定的消费者，当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时，你最多愿意买多少？他回答，愿意买6镑；价格40便士时，最多愿意买多少？回答买7镑；价格33便士时最多愿意买8镑……当价格跌到17便士时，他说他最多愿意买13镑了。这在一定价格限制下的最高购买数量6镑、7镑、8镑、13镑才是需求定律中指的“需要的数量”，即“需求量”，这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式，也是理论上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现，事实上并不存在。但是需求量这个概念非常重要， “需求定律是经济学的灵魂，而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”（张五常《经济解释》）因此，需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。

理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格，也取决于收入大小。所以，从经济理论角度谈论住房的市场需求量，决不应该只有一种市场需求量，而是应该根据消费者的不同消费层次，寻找与各自消费能力契合的消费需求。既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系，那么，在21世纪的当今中国，要把从中等收入者开始以降的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外，这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有，也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。

需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动，总是价格越低需求量越大，但价格之外因素引起的需求量变动，并不是价格越低需求量越大的。当房地产需求量单由价格决定时，是价格越低需求量越大的，但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时，需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定，价格高低在这个前提下就不能影响需求量。

需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律，消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则，就不能引用需求定律。所以，需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。你如果住房足够，你也不想在住房上投资或投机，你对住房就没有购买欲望，价高价低与你完全无关，不降价你的需求量为零，降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房，由于动迁不是你自己的选择，市场上住房成交量再大，按照需求意愿来说，你的需求量仍然为零。

茅于轼:房价炒高不是开发商黑 是百姓太有钱

北京天则经济研究所所长、著名经济学家茅于轼昨日在2009珠三角民营经济高层论坛暨珠三角工商领袖峰会上表示，房价炒高的根本原因不是开发商心黑，而是百姓太有钱。

他指出，房价是被需求拉升起来的，如果房子没人买，价格肯定上不去。“并不是说所有的老百姓都太有钱，也有很多买不起房子的，但买得起的老百姓也确实非常多。”

茅于轼认为，造成这一现象的原因是当前收入分配机制偏向富人，而富人投资渠道太单一，导致大量资金进入房地产市场。

他表示，目前上海等地房产空置率较高，但价格仍在高位徘徊，这很不正常。

来源：http://xm.house.163.com/news2/090712/2/579656-1.shtml

不知道为什么我老是会把这位专家的名字看成苏于轼，真是太不应该了。

如果说去掉一两句，上面新闻中茅专家后面说的那几句还是像人话的，可是加上前面的几句，我怎么觉得就像吞了一只苍蝇一样感觉恶心呢？！

先不说开发商是不是心黑，茅专家说的意思就是，买得起房子的老百姓都是有钱的老百姓了，那中国基本上可以说没有多少穷人了，因为在城市里，你没有一套房子，你几乎就不用想结婚，如果你老爸、叔伯和三姑二舅妈他们能赞助你一点钱，然后自己再向同学朋友借一点，再加上自己毕业五六年靠工资剩下的那一点钱，加起来能把首付给付了，然后什么公积金存款了（如果有的话），收入证明了，能整的齐的话，银行多少钱都会贷给你，即使要你做三辈子的房奴银行都不会介意。难道这些已经是、将要是、或者想是都还没机会是的房奴们就是茅专家说的有钱人？就是他后面说的投资渠道太单一的富人？

对于绝大多数像我这样的80后，在一个城市里想买房子，无非就是为了结婚，难道一个国家的房价就这么容易的被为了满足其公民生存的基本需要而拉升了？那大米不是现在应该天价了？

我不知道现在那些投资渠道太单一以致于把大量资金投入房地产的富人还属不属于老百姓的范畴，不过，假设全中国的穷苦老百姓都买不起房子，也不打算买房子，那整个房地产市场是不是可以看成富人买卖房子的游戏了？富人A今天买进几套商品房，过几天他把其中的几套卖给富人B，又过几天他把另几套卖给富人C，然后富人B和富人C继续富人A同样的游戏。因为穷人都买不起房子，没有需求，所以房地产市场就在富人之间买来买去的游戏里需求得到拉升，价格就飚起来了。。。

这样假设完全符合事实，因为茅专家后面也说到房产空置率“较”高（还好不是非常高），穷人都没房子住，只有富人才可能将买来的房子空置在那儿。所以就算全中国的穷老百姓都不买房子，房地产市场照样有需求，房价一样会升。

可是这种富人操作的需求也叫需求吗？这样的市场是个正常健康的市场吗？这种操作出来的需求就可以代表全中国老百姓有钱的太多了吗？

反正你再穷，只要不至于穷到对买房子已经绝望，总有一天你都要掏钱买房子的，或者掏钱给你的孩子买房子，所以房价再怎么升，茅专家所说的“需求”永远都不会减，除非来场大瘟疫或者世界大战，再加上茅专家所说的“投资单一的富人”的操作，房价是没有理由上不去了。反过来说，房价上涨是因为需求不断，需求不断说明老百姓太有钱，所以我们买不起房子是因为我们太有钱了，多么完美的理论啊！